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【推荐】落实国八条掷地有声北京房租看涨房价有望趋稳

时间:2023-01-16 来源网站:马蹄财经网

落实“国八条”掷地有声北京房租看涨房价有望趋稳

落实“国八条”掷地有声北京房租看涨房价有望趋稳 更新时间:2011-2-18 9:37:12   作为我国房地产市场“风向标”的北京,如何落实“国八条”,一直是近期各方关注的热点。按照以往的经验,北京落实中央房市调控政策往往更为严厉。不出所料,2月16日正式出台的北京楼市调控新政,严厉之风一如既往,15条细则既强化了限购、保障房建设,也加强了税收金融监管措施。

“限购令”加码需求下降成预期

在京版“国八条”中,“限购令”的再次严格,无疑是此次京城房产新政中的“一剂猛药”。尤其是对非京籍居民“连续5年纳税”这一标准的提出,可以说是“严中之严”,在京城房市掀起“轩然大波”。近年来,从“温州炒房团”,到“山西煤老板”,外地来京炒房族在北京房价的高企中起到了“推波助澜”的作用。这一限购举措,无疑将在抑制投机性需求方面发挥重大作用。

全经联地产研究员、弘道企业研究机构华北总监杨超认为,京版“国八条”和沪版“国八条”都是对“新国八条”的细化和补充,都对三套房下令停购,杀伤力很大。此举,是在为市场增加供应量赢得更多时间,客观上将有效遏制投机,促成开发商“以量换价”。其更深的影响,还要看进一步的措施。

从专家们眼中,以“限购令”为重大看点的京城房市调控,将会给北京的房地产市场带来直接的影响。需求下降成为市场上的基本共识。实际上,京、沪等一线城市已经感受到春节前“国八条”的“威力”,成交量的下滑无疑验证了此点。

除了限购,让部分购买者失去了购买的资格,对于首套房以及住房改善性需求来讲,信贷闸口的趋紧,也把经济实力不强的需求方挡在了门外。尤其是公积金贷款紧跟商贷步伐,对二套房执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。

京汉置业集团营销副总监赵四海表示,京版“国八条”又是一次比较严厉的政策,会严厉打击投机需求,同时也会打压真实需求。这次的严厉政策就像是给发烧病人看病,先用西药退烧,然后再想办法治愈。

链家地产市场研究中心预计,北京市二手房市场交易量可能因而萎缩六成,甚至跌到万套以下。北师大房地产研究中心主任董藩认为,全年需求下降一半左右,交易量下滑1/3以上,当然购买量不等于总需求。

租金看涨公租房建设将加快步伐

在“国八条”出台之际,市场人士纷纷表示,这必然会对房屋租赁市场带来重要影响,房租的上涨将会是一大趋势。春节后,一线城市房屋租赁的上涨,印证了此前专家们的判断。

全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝分析认为,北京限购房细则的出台,最直接的效应就是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁,刺激北京存量房屋租金价格上涨;挤出相当部分的需求购买小产权房,刺激小产权房价格上涨。

杨乐渝还表示,房租同样是房价,而且是更真实的房价,没有资产性,是真正的民生价格,但长期以来没人重视这个问题。这次一线城市“限购令”出台后,会导致一线城市房租持续上涨,也会引起各方面对这个问题的关注。

“限购令”不仅限制了投机性需求,在一定程度上也将影响到部分刚性需求,迫使这些刚性需求必然选择“租房”,在三大城市限购的情况下,三地的房租也出现了暴涨迹象,一旦房租暴涨,那么持有房产的愿望又会增强。这些连锁反应将会给房地产市场带来新的不确定性因素,值得我们密切关注。

一方面,房租将会上涨;另一方面,众多的“夹心层”面临购房成本的上升,尤其是非京籍外来居民购房条件的严格,让众多的“夹心层”面临更大的住房压力。实现“住有所居”的民生目标,迫切需要我们加快公租房等保障性安居工程建设的步伐。

京版“国八条”中50%供地建设保障房,以及“2011年年底前实现配租入住1万户以上”目标的提出,正是体现了北京增加供应、缓解住房问题的目的。“积极与金融机构合作,落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。”这一举措,将有利于缓解公租房建设中存在的融资“瓶颈”。

专家对此评论称,如果说“限购令”为最大减法,那么此举以大建快供保障房及公租房等手段做加法,希望以量换价缓解供求矛盾。

房企资金压力上升房价可能趋于平稳

在京版15条细则中,诸多的举措勒紧了房地产开发企业头上的“紧箍咒”。实行差别化土地增值税预征率,税务部门对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率,这对于资金实力较差的房地产企业来讲,生存压力陡增。

经过了持续的房地产宏观调控,信贷闸门的趋紧,已经让部分房地产开发企业倍感压力。差别化土地增值税预征率的提出,无疑增加了房地产开发企业前期投入的资金成本,考验房企的实力。同时,打击“囤地”行为的三令五申,都将进一步规范房地产开发企业的行为。

当然,也有市场人士认为,诸多举措对房地产开发企业的影响有所不同。实力雄厚的房企资金压力会小些,“限购令”对于某种类型的产品影响较大,比如住宅会有直接的影响。因此,商用房有可能成为今后房地产企业“逐鹿”的领域。对于持有型物业,尤其是资金比较充裕,自身比较健康的企业来说影响不会太大。因此,优质项目仍然被市场看好。

虽然投资性需求受到抑制,房地产开发企业资金压力增加,但是由此预计京城房价将有可能大幅回调为时尚早。专家预计,短期来看,需求的减少可能会促使开发商以降价等促销方式争夺客户,但从长期来看,由于买房者置业机会减少,或将理性置业,价格不成为其购房的最主要因素,降价不会起到太大的促销作用,房价将会趋于平稳。

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